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    價值一萬多美元的美國房產被中介賣了五萬多美元

    作者: 日期:2016-11-09 10:59:25 點擊數:

    價值一萬多美元的美國房產被中介賣了五萬多美元

      “美國休斯敦高檔優雅,溫馨別致的住宅,只要5萬多美元,就能擁有美國永久產權,包租兩年,每年收益為房價的8%。”看到這樣的美國置業投資計劃,你會怦然心動嗎?
     
      2013年6月,楊女士支付53000美元,購買了美國休斯敦騰龍閣(OakwoodGardens)一套1027平方英尺(約95.41平方米)的公寓,她甚至都沒看過這套房子,就付了全款。接下來的兩年內,承諾的租金如期而至,從未拖欠,直至2015年7月。
     
      租金斷裂的背后,牽出了一個巨大的“局”——她所購房產的市場價僅為1萬多美元,位于全美社會治安最糟糕的區域之一,想要把房子租出去實際上是很難的。那么,之前兩年的租金,究竟又來自哪里呢?
     
      楊女士說,被“海外置業投資”所蒙蔽的投資者,遠不止她一個:目前,除了租金收入已斷供外,他們還面臨著高額的物業費、維修費等費用需要支付。
     
      兩年內租金都及時到賬
     
      親愛的業主,您的物業截至目前,共欠物業費7300余美元,如果在11月1日之前沒有付清,我們將采取法律途徑,沒收您的物業。10月16日,楊女士收到這份來自美國休斯敦的電子郵件時,傻眼了。無可奈何,楊女士只得趕在這一天之前,付清了相關費用,當初承諾的投資回報,幾乎成了鏡花水月。
     
      這件事還得從一則手機短信說起。
     
      2013年春天,楊女士在手機上看到休斯置業投資的推廣信息,隨后,她聯系了項目的經銷方美亞基業房地產經紀(上海)有限公司(以下簡稱“美亞置業”)。2013年4月29日,美亞置業的林先生向楊女士介紹了美國休斯敦騰龍閣(Oakwood Gardens)的物業。
     
      三年半過去了,楊女士還保留著當初美亞置業給她的項目介紹:“騰龍閣,坐擁獨特的蔥翠繁茂,令您久久流連于這一清新棲所。優雅簡約,設計極盡精致,高檔優雅,營造溫馨別致。窗外美景,空氣泛綠,時時刻刻清透著居者的呼吸。綠意靜謐,隨處可見,居者在此與風景、時光對語。”
     
      項目宣傳冊提到了騰龍閣優雅的環境,便利的交通,完善的配套設施。精美的畫冊上,這個有著三十多年歷史的住宅區,房舍整潔,環境靜謐。楊女士說,她當時想,即使不對外出租,以后退休了,偶爾過去住一段時間,也是很令人神往的。
     
      此外,美亞置業還承諾:包租兩年,每年的租金收益是總房價的8%。2013年5月5日,美亞置業的林先生發來郵件,向楊女士確認了這一投資回報計劃。
     
      “這個投資回報率還是可以的,兩年包租,相當于我買這房子打了八五折。”最終,楊女士選中了騰龍閣703室公寓,面積1027平方英尺(約95.41平方米)。2013年6月10日,楊女士來到美亞置業上海公司當時位于威海路長發大廈609室的辦公地點,簽約并付全款53000美元。
     
      不久,楊女士收到了美亞置業為她辦好的產權證明,正式成為擁有美國資產的業主。
     
      2013年9月,楊女士收到了第一筆租金,是第一個季度的,共1042美元,平均每月300多美元,與當初的包租承諾一致。此后包租合約的兩年內,租金都會(樓盤資料圖庫) 及時到賬,從未拖欠:“那時候,我覺得這筆投資還是很合算的,休斯敦的房產這么便宜,我覺得撿了個大便宜。”
     
      真正的房子破得不像樣
     
      然而,好景不長,兩年包租期很快就滿了。楊女士跟美亞置業上海公司續約,繼續委托該公司幫她出租房屋。
     
      從2015年7月開始,楊女士再也沒有收到過房租,“從2015年7月到2016年1月,我先后五次催問美亞置業,為何斷了我的租金?他們回答,是因為換了新租客。”
     
      直到2016年5月,楊女士才得知,她的房子根本就沒租出去。
     
      今年5月,跟楊女士一起在休斯敦買房的沈先生去了一趟休斯敦,從沒見過自己所購房屋的楊女士委托沈先生,代替她去看一看自己的房子。
     
      “我到騰龍閣的時間大約是今年5月10日,當時的場景把我驚呆了:很多輛警車閃爍著警燈,把小區主要路口封住,警察正用擴音器向小區里喊話,而且不斷有槍聲從小區里傳出來。”10月24日,沈先生向晨報記者敘述這一幕時,還心有余悸地說:“那個場面太震撼了,此前我只在警匪片中看過。”
     
      為了不辜負朋友的囑托,沈先生在事態稍稍平息后,進入騰龍閣,找到了楊女士703室的房子。“我看到那個房屋,實在破得不像樣子:外墻木板已經腐爛破損了,百葉窗也有幾個大窟窿。門外的枯葉和垃圾也很久沒有清理,稀稀拉拉地長著一些雜草,門前的路面也坑坑洼洼。因為沒有鑰匙,沒法進門去看。”
     
      當地人告訴沈先生,小區里的租客基本都是破產者和低收入者。
     
      其實估價才1萬美元出頭
     
      楊女士說,她的房屋后來還曾被來歷不明的人擅自占有居住。后來,楊女士向當地法院支付了150美元,申請驅逐令,才將這些“入侵者”驅趕出去。
     
      沈先生拜訪騰龍閣的物業公司后,才了解到這個小區坐落在全美社會治安最糟糕的區域之一,是休斯敦“最危險的地區”之一。
     
      物業公司向沈先生提供的資料顯示,該小區限制出租的公寓數量,最多只能占公寓總數的20%,但美亞置業公司卻出售了該小區74%即227套公寓作為投資物業,明顯違反了公寓協會的限制。
     
      在休斯敦期間,沈先生還于5月12日去當地的房產局查閱過檔案,了解到當年上家貸款180萬美元購買騰龍閣227套物業,每套僅一萬美元左右,后來他們通過美亞置業以5萬至9萬美元的價格,全部在中國出售。
     
      根據沈先生復印的哈里斯縣估價區地價稅估算表,2013年到2015年,楊女士位于騰龍閣的這套1027平方英尺的房子,估價分別是10478美元、12263美元、15764美元。
     
      據透露,這個房屋估價值是政府機構征稅的依據,與市價有30%-40%的價差。
     
      “2013年,我以53000美元買下這個房子,兩年的租金是8300多美元,就算這個租金是中介自己掏給我的,他們賣給我的房價大約是44700美元,遠遠高于當時的市價。”楊女士說,考慮到現在她的房子一直租不出去,那先前那兩年準時到賬的租金究竟是誰付的,她一下子就明白了。
     
      小區業主基本是中國人
     
      沈先生先后通過美亞置業上海公司在休斯敦買了兩套房:第一套是皇浦薈100號670平方英尺的公寓,以49000美元購得。他在休斯敦查詢房屋檔案發現,也是同一個上家用1萬美元左右收購,然后通過美亞置業上海公司高價賣給他的。目前,該小區治安也很不好,近期物業公司來信,要求沈先生付3300美元修理費。
     
      沈先生在休斯敦的另一處物業位于寶翠園11926號,1188平方英尺,當時以83000美元購得,也是同一個上家在2013年以18000美元購得。
     
      “我買這兩處物業是為小孩讀書準備的,現在不僅收不到租金,還要支付大量物業管理費和維修費,給我們造成極大煩惱。”沈先生焦慮地說。
     
      2016年6月,美亞置業答應幫沈先生原價出售,但休斯敦當地的物業又不肯交房,“美亞置業竟讓我們自己去找物業公司要房!無奈我只好再飛美國,花費近兩萬美元,請當地律師催物業交房。今年10月總算清理完租客,但美亞置業又通知暫無出售消息,改請新物業公司管理,重新掛牌,新物業公司又收取了2100美元修理費。”
     
      在騰龍閣的物業公司,沈先生看到了227戶業主的名單,幾乎都是用漢語拼音登記的名字,其中香港人和廣東人居多,上海在騰龍閣的業主也有20多人。
     
      騰龍閣的物業公司給業主發的電子郵件中,有相當一部分是用中文寫的,而且還注明普通話聯系人、廣東話聯系人。楊女士說,物業公司雖然是美國人的,但因為業主基本上都是中國人,物業公司也把中文列入工作語言,所以溝通起來,基本上不存在語言障礙。
     
      所購物業陷入惡性循環
     
      晨報記者曾向騰龍閣的物業公司發送多份電子郵件,對方郵箱自動回復收到,但是截至發稿時始終沒有回復。不過,楊女士給記者轉發了一份物業公司給業主的電子郵件,包括附件在內,長達26頁。
     
      在這份電子郵件中,物業公司除了再次強調物業所處治安環境惡劣,以及銷售方提供的圖片與小區實際情況不符外,還歷數了銷售公司向業主隱瞞的事實,同時物業公司強調自己接手該處業務以來,一直做得很努力。
     
      不過,美亞置業集團客戶服務部就相關問題回復晨報記者的電子郵件時聲稱,導致投資客目前困境,“原因是發展商所選擇的物業管理公司對他們的物業管理不善而引起”。
     
      “無論原因在哪一方,我們都是受害者。”沈先生說,他們在休斯敦的物業狀況,目前已經陷入了一種惡性循環:裝修不好不能出租,而裝修好了,由于治安不好,租客基本上租三個月就走了,裝修好的房屋設備便可能再次被破壞,周而復始,永無寧日。

     


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